Dzierżawa ziemi rolnej to jedna z najczęściej stosowanych form korzystania z gruntów w polskim rolnictwie. Polega na oddaniu nieruchomości w użytkowanie innej osobie, czyli dzierżawcy, który ma prawo korzystać z ziemi i czerpać z niej pożytki, w zamian za określony czynsz. Umowa dzierżawy może być zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, a jej treść często reguluje, kto ponosi określone zobowiązania podatkowe.
Z punktu widzenia prawa cywilnego, właścicielem nieruchomości pozostaje wydzierżawiający, natomiast dzierżawca zyskuje prawo faktycznego użytkowania. To właśnie rozdzielenie własności od korzystania jest kluczowe przy analizie, kto i w jakiej sytuacji zobowiązany jest do zapłaty podatku.
Podatek rolny, a dzierżawa – kto płaci?
Podatek rolny w Polsce jest daniną publiczną, którą zasadniczo obciąża posiadacza gruntów. W praktyce, zgodnie z ustawą o podatku rolnym, obowiązek podatkowy ciąży na osobie, która faktycznie włada gruntem, a niekoniecznie na jego właścicielu.
W przypadku dzierżawy ziemi rolnej, jeśli dzierżawca faktycznie korzysta z gruntów i prowadzi na nich działalność rolniczą, to on jest uznawany za posiadacza. W takim przypadku to właśnie dzierżawca, a nie właściciel, powinien uiszczać podatek rolny.
Zdarzają się jednak wyjątki. Jeżeli w umowie dzierżawy strony ustalą inaczej (na przykład, że podatek opłaca wydzierżawiający) urząd skarbowy nie będzie kwestionował takiego postanowienia. Ważne jednak, by zapis ten był jednoznaczny i wskazywał, kto faktycznie ponosi ciężar podatku.
Kiedy dzierżawca nie płaci podatku rolnego?
Nie każda dzierżawa powoduje powstanie obowiązku podatkowego po stronie dzierżawcy. Przykładowo, jeśli wydzierżawiającym jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego lub Agencja Nieruchomości Rolnych (obecnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa), obowiązek podatkowy ciąży na dzierżawcy tylko wtedy, gdy umowa została zawarta na okres co najmniej trzech lat.
W przypadku krótszych umów obowiązek zapłaty podatku pozostaje po stronie właściciela, czyli jednostki publicznej. Ma to na celu ograniczenie nadmiernych obciążeń dla rolników, którzy dzierżawią grunty jedynie sezonowo lub w krótkim okresie.
Dzierżawa prywatna, a obowiązki podatkowe
W relacjach pomiędzy osobami prywatnymi sprawa jest bardziej jednoznaczna. Gdy rolnik wydzierżawia ziemię innemu rolnikowi, obowiązek podatkowy z reguły przechodzi na dzierżawcę, o ile to on faktycznie użytkuje ziemię. Właściciel powinien w takim przypadku poinformować urząd gminy o fakcie przekazania gruntów w dzierżawę, aby uniknąć błędnego naliczenia podatku.
Zgłoszenia należy dokonać w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy. W praktyce urząd dokonuje aktualizacji danych w ewidencji podatkowej, dzięki czemu decyzje podatkowe trafiają do właściwej osoby.
Warto również zwrócić uwagę, że sama umowa dzierżawy, jeśli jest odpłatna, może generować dodatkowe konsekwencje podatkowe po stronie wydzierżawiającego w zakresie podatku dochodowego.
Podatek dochodowy od czynszu dzierżawnego
Osoba, która wydzierżawia ziemię rolną, otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie w formie czynszu dzierżawnego. Ten przychód może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Jednak ustawa o podatku dochodowym przewiduje wyjątki. Przychody z dzierżawy gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego są zwolnione z podatku dochodowego, o ile grunty te są wykorzystywane wyłącznie na cele rolnicze. Jeśli więc rolnik dzierżawi pola innemu rolnikowi, który uprawia na nich zboże, łąkę czy sad, czynsz nie podlega opodatkowaniu PIT.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy dzierżawca wykorzystuje grunty do celów pozarolniczych, np. prowadzi działalność gospodarczą, magazynuje sprzęt lub wznosi budynki niezwiązane z produkcją rolną. W takiej sytuacji wydzierżawiający musi rozliczyć uzyskany czynsz jako przychód z najmu lub dzierżawy, wybierając odpowiednią formę opodatkowania: zasady ogólne, podatek liniowy lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Obowiązki formalne przy umowie dzierżawy
Aby uniknąć nieporozumień podatkowych, umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej. Choć przepisy dopuszczają formę ustną, dokument pisemny stanowi zabezpieczenie zarówno dla właściciela, jak i dzierżawcy.
Warto w niej wskazać:
-
dokładne oznaczenie gruntów (numer działki, powierzchnia, położenie),
-
czas trwania dzierżawy,
-
wysokość czynszu i sposób jego płatności,
-
zapis dotyczący ponoszenia podatków i innych opłat publicznych.
Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego jest konieczne, gdy dzierżawa ma trwać dłużej niż 30 lat, co wynika z przepisów kodeksu cywilnego.
Dzierżawa między rolnikami, a obowiązek ubezpieczeniowy
Choć temat podatków jest najczęściej poruszany, warto pamiętać, że dzierżawa gruntów rolnych może mieć również konsekwencje dla ubezpieczenia w KRUS. Dzierżawca, który przejmuje grunty w użytkowanie, może zwiększyć areał swojego gospodarstwa, co wpływa na jego status rolnika ubezpieczonego.
Jeśli natomiast właściciel oddaje całość gruntów w dzierżawę, może utracić prawo do ubezpieczenia rolniczego, ponieważ nie prowadzi już faktycznie działalności rolniczej. To zagadnienie często umyka uwadze stron przy podpisywaniu umowy, a ma znaczenie dla późniejszych uprawnień emerytalnych i zdrowotnych.
Praktyczne przykłady
-
Rolnik A wydzierżawia 10 ha ziemi rolnikowi B na okres 5 lat. W umowie zapisano, że podatek rolny opłaca dzierżawca.
W tej sytuacji to B będzie zobowiązany do zapłaty podatku rolnego, ponieważ faktycznie użytkuje grunt i jest wskazany jako płatnik. -
Gmina wydzierżawia 2 ha ziemi osobie prywatnej na okres jednego roku.
Obowiązek zapłaty podatku pozostaje po stronie gminy, ponieważ okres dzierżawy jest krótszy niż trzy lata. -
Rolnik C wydzierżawia ziemię przedsiębiorcy, który buduje na niej parking maszynowy.
W takim przypadku czynsz dzierżawny nie korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego, ponieważ grunt nie jest wykorzystywany rolniczo.
Znaczenie prawidłowych rozliczeń
Dzierżawa ziemi rolnej to rozwiązanie korzystne zarówno dla właścicieli, jak i dla dzierżawców. Umożliwia efektywne wykorzystanie gruntów, ale jednocześnie wymaga świadomości podatkowej. Właściwe określenie, kto i w jakich okolicznościach płaci podatek rolny lub dochodowy, pozwala uniknąć nieporozumień i błędów przy rozliczeniach z gminą czy urzędem skarbowym.
Zrozumienie zasad opodatkowania dzierżawy to klucz do bezpiecznego i zgodnego z prawem gospodarowania ziemią rolną, niezależnie od tego, czy jesteśmy właścicielem dużego areału, czy rolnikiem szukającym dodatkowych hektarów pod uprawę.
